CBL Properties, 2025년 4분기 및 연간 실적 발표

CBL Properties, 2025년 호실적 발표…주주 수익률 34% 상회 미국 상장 리츠(REITs) 기업 CBL Properties (NYSE: CBL)가 2025년 4분기 및 연간 실적을 발표했습니다. 회사는 견고한 운영 성과와 핵심 전략 목표 달성을 통해 2025년을 성공적인 한 해로 평가했습니다. CBL Properties의 Stephen D. Lebovitz 최고경영자(CEO)는 "2025년은 CBL에 있어 특별한 한 해였다"며, "주주들에게 총 34% 이상의 총 수익률을 제공했으며, 이는 주당 $2.50의 총 배당금을 포함한 결과"라고 밝혔습니다. 운영 측면에서는 4분기 동일 센터 순영업이익(NOI)이 3.3% 증가했으며, 연간으로는 50bp(0.5%) 성장하여 가이던스 범위 상단을 기록했습니다. 파산으로 인한 점포 폐쇄가 공실률 상승을 상쇄했지만, Barnes & Noble, Carhartt, Total Wine 등 주요 테넌트들의 수요에 힘입어 4분기에만 약 130만 평방피트의 임대 계약을 체결하며 임대 모멘텀은 견고하게 유지되었습니다. 또한, 긍정적인 연말 쇼핑 시즌 덕분에 연간 테넌트 매출은 약 3% 성장했습니다. 재무 구조 개선에도 상당한 진전이 있었습니다. 2025년 동안 약 $240 million 규모의 자산을 매각하여 매력적인 가치로 자금을 확보했습니다. 이를 통해 부채를 줄이는 동시에, 중견 시장에서 경쟁력 있는 4개의 주요 폐쇄형 쇼핑몰을 미드 티어 캡 레이트(mid-teens cap rates)로 인수하며 회사의 입지를 더욱 강화했습니다. 이 거래는 Beal Bank와의 기존 대출 조건을 개선하고 만기를 연장하는 방식으로 자금을 조달했습니다. 이 외에도 2025년에는 다양한 주요 대출 거래가 있었습니다. 만기 연장, 노스캐롤라이나주 페이엣빌의 Cross Creek Mall을 담보로 한 $78 million 규모의 비소구 대출(non-recourse loan) 체결(금리 130bp 이상 개선), 플로리다주 포트 오렌지의 The Pavilion at Port Orange를 담보로 한 $43.0 million 규모의 신규 대출 체결(금리 160bp 이상 개선) 등이 포함됩니다. CBL Properties는 2026년에도 2025년의 성과를 바탕으로 재무 구조를 더욱 강화하고, 자산의 질과 성장 프로필을 향상시키기 위한 포트폴리오 최적화 전략을 추진하며, 공실률 및 임대료 개선을 위한 운영 모멘텀을 유지하는 데 집중할 계획입니다. 2025년 4분기 동일 센터 NOI는 $3.8 million 증가했습니다. 총 운영 비용은 $0.5 million 감소했는데, 이는 해당 기간에 수령한 부동산 세금 환급에 크게 기인합니다. 회수 불가능한 수익 추정치 역시 분기에 약 $0.8 million의 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 2025년 연간 동일 센터 NOI는 $2.0 million 증가했습니다. 총 운영 비용은 $6.0 million 증가했으며, 이는 주로 전년도에 발생한 일회성 부동산 및 프랜차이즈 세금 환급과 더불어 유틸리티 및 유지보수 비용 상승에 따른 것입니다. 또한, 비율 임대료(percentage rents)의 $1.3 million 감소도 결과에 영향을 미쳤습니다. 포트폴리오 운영 결과, 2025년 4분기 말 기준 쇼핑몰, 라이프스타일 센터, 아웃렛 센터의 총 점유율은 92.8%를 기록했습니다. 이는 전년 동기 대비 10bp 상승한 수치입니다. 신규 및 갱신 임대 활동 측면에서, 10,000 평방피트 미만의 소규모 점포 공간의 평균 총 임대료는 4분기에 2.1% 상승했으며, 연간으로는 1.5% 상승했습니다. 안정화된 쇼핑몰, 라이프스타일 센터, 아웃렛 센터의 평방피트당 동일 센터 매출은 2025년 4분기 기준 $431로, 전년 동기 대비 3.1% 증가했습니다. 연간 기준으로는 $417로, 3.0% 증가했습니다. 한편, CBL Properties는 2026년 2월 11일, 2026년 3월 31일 마감 분기에 대한 주당 $0.45의 현금 배당을 발표했습니다. 이는 연간 배당금으로 주당 $1.80에 해당하며, 2026년 3월 17일 기준 주주들에게 지급될 예정입니다. 2025년 11월 1일, CBL은 비소구 기간 대출(non-recourse term loan)의 1년 연장 옵션을 행사하여 만기를 2026년 11월로 연장했습니다. 회사는 또한 자연 상환을 통해 2026년 11월에 요구되는 원금 잔액 $615 million을 충족시켜 2027년 11월까지 추가 1년 연장이 가능할 것으로 예상하고 있습니다. 2025년 10월, CBL은 플로리다주 포트 오렌지의 The Pavilion at Port Orange를 담보로 한 $43.0 million 규모의 신규 5년 만기 비소구 대출을 체결했습니다. 이 고정 금리 대출은 5.9%이며, 기존 7.57% 금리 대비 160bp 이상 개선된 조건입니다. 순수익은 만기가 도래하는 기존 $40.9 million 대출 상환에 사용되었습니다. 같은 달, 사우스캐롤라이나주 머틀 비치의 Coastal Grand 및 Crossing을 담보로 한 비소구 대출에 대해 기존 대출 기관과 합의하여 원금 잔액을 $5.0 million 감액한 $88.0 million으로 조정하고, 초기 고정 금리를 5.09%로 설정했으며, 만기를 2028년 8월로 연장했습니다. 또한, 10월에는 Coastal Grand Mall - Dick's Sporting Goods를 담보로 한 대출의 연장 옵션도 행사했습니다. 펜실베이니아주 요크의 York Town Center를 담보로 한 $28.5 million 비소구 대출에 대해서도 9개월 연장 계약을 체결했으며, 연장된 대출은 6.0%의 고정 금리로 2026년 6월 만기입니다. 7월에는 노스캐롤라이나주 페이엣빌의 Cross Creek Mall을 담보로 한 $78.0 million 비소구 대출을 체결했습니다. 이 5년 만기 고정 금리 대출은 6.856%이며, 기존 8.19% 금리로 2025년 8월 만기 예정이었던 $81.9 million 대출을 상환하는 데 사용되었습니다. 7월, 버지니아주 콜로니얼 하이츠의 Southpark Mall은 수탁 관리 상태에 들어가 통제력 상실로 인해 연결 재무제표에서 제외되었습니다. CBL은 $48.3 million 비소구 대출이 담보된 해당 자산의 담보권 실행을 촉진하기 위해 대출 기관과 협력하고 있습니다. 5월에는 켄터키주 렉싱턴의 Fayette Mall을 담보로 한 대출의 1년 연장 옵션을 행사했습니다. 3월에는 노스캐롤라이나주 벌링턴의 Alamance Crossing East의 소유권 이전을 완료하여 미결제된 $41.1 million 비소구 대출을 상환했습니다. CBL은 현재 켄터키주 루이빌의 Jefferson Mall ($48.99 million), 조지아주 더글라스빌의 Arbor Place Mall ($85.5 million), 펜실베이니아주 게티즈버그의 The Outlet Shoppes at Gettysburg ($19.4 million)에 대한 대출 기관과 협의 중이며, 해당 자산의 담보권 실행 또는 소유권 이전을 통해 부채를 상환할 계획입니다. 2025년 동안 CBL은 약 $240.7 million의 총 매각 대금을 창출하며 자산 매각을 완료했습니다. 10월에는 루이지애나주 슬라이델의 Fremaux Town Center 지분 매각을 완료하여 $30.77 million의 현금 수익과 함께 관련 부채 $35.0 million을 제거했습니다. 7월에는 미시시피주 D'Iberville의 The Promenade을 $83.1 million에 매각했습니다. 1월에는 펜실베이니아주 먼로빌의 Monroeville Mall 및 Annex를 $34.0 million에, 2월에는 캘리포니아주 엘 센트로의 Imperial Valley Mall을 $38.1 million에 매각했습니다. 또한, 6월에는 노스캐롤라이나주 그린즈버러의 오피스 빌딩을 $3.5 million에 매각했으며, 연말까지 6개의 부속 토지를 매각하여 총 $15.6 million의 매각 대금을 확보했습니다. 7월, CBL은 워싱턴 프라임 그룹으로부터 켄터키주 애쉬랜드의 Ashland Town Center, 콜로라도주 그랜드 정션의 Mesa Mall, 플로리다주 오칼라의 Paddock Mall, 몬태나주 미줄라의 Southgate Mall 등 4개의 주요 폐쇄형 지역 쇼핑몰을 $178.9 million에 인수하는 거래를 완료했습니다. 이번 인수는 역동적이고 성장하는 중견 시장에서 성공적인 폐쇄형 쇼핑몰의 선도적인 소유주 및 운영자로서 CBL의 입지를 더욱 공고히 합니다. 이 거래와 동시에 CBL은 2027년 6월 만기 예정이었던 Beal Bank USA와의 기존 $333.0 million 비소구 부속 토지 및 개방형 센터 대출에 대한 수정 및 연장 계약을 체결했습니다.