Realtor.com® 임대 보고서: 미국 임대 시장, 공실률 7.6% 상승으로 임차인에게 유리한 시장으로 확고히 자리매김

미국 임대 시장, 세입자 우위로 전환… 공실률 상승에 임대료 하락세 지속

미국 임대 시장이 세입자들에게 유리한 국면으로 공식 전환되었습니다. Realtor.com®의 1월 임대 보고서에 따르면, 2025년 미국 50대 주요 대도시의 평균 임대 공실률은 7.6%로 상승하며 2024년의 7.2% 대비 눈에 띄게 개선되었습니다. 이러한 공급 증가로 인해 시장 환경이 변화하면서, 50대 주요 대도시 중 44곳이 이제 세입자 친화적이거나 균형 잡힌 시장으로 분류되었으며, 임대인이 우위를 점하는 시장은 단 6곳에 불과합니다. 공실률 상승과 함께 임대료 역시 하락세를 보이고 있습니다. 1월은 29개월 연속 전년 동월 대비 임대료 하락세를 기록했으며, 전국 평균 희망 임대료는 1,672달러로 1.5% 하락했습니다.

Danielle Hale Realtor.com® 수석 이코노미스트는 "수년간 제한된 재고로 어려움을 겪었던 세입자들이 마침내 공급 증가의 혜택을 보고 있다"며, "이러한 변화는 단순히 가격 하락만을 의미하는 것이 아니라, 세입자들이 더 많은 선택권과 협상력을 갖게 되었음을 의미한다"고 설명했습니다. 그는 이어 "시장이 모든 지역에서 균일하지는 않지만, 전반적인 추세는 주택 검색에 있어 더 많은 유연성과 선택권을 허용하는 필요한 균형으로 나아가고 있다"고 덧붙였습니다.

밀워키, 공급 부족 시장에서 세입자 친화 시장으로 극적인 변화

이러한 시장 변화의 가장 두드러진 예는 위스콘신주 밀워키입니다. 과거 공급 부족 시장이었던 밀워키의 공실률은 2024년 4.9%에서 2025년 10.8%로 두 배 이상 상승하며 전국에서 가장 극적인 변화를 기록했습니다. 상위 50대 대도시 전체적으로 시장 권력 구도가 크게 바뀌었습니다.

* 22곳의 세입자 친화 시장: 공실률 7% 이상으로 세입자가 우위를 점함 (예: 버밍햄, 오스틴, 밀워키)

* 22곳의 균형 시장: 공실률 5%~7%로 양측 모두에게 안정적인 환경 제공

* 6곳의 임대인 친화 시장: 보스턴, 뉴욕 등 임대인이 주도권을 쥐는 시장은 단 6곳에 불과

전국 추세와 다른 시장들

전국적인 추세는 세입자들에게 매우 긍정적이지만, 보고서는 일부 특정 시장에서 세입자들에게 불리한 상황이 발생하고 있음을 지적했습니다. 상대적으로 저렴하고 일자리가 풍부한 펜실베이니아주 피츠버그와 버지니아주 리치먼드 같은 지역은 세입자 친화적인 환경에서 균형 시장으로 전환되었습니다. 이는 더 비싼 도시에서 이 지역으로 이주하는 세입자들의 수요 증가가 지역 공급을 타이트하게 만들었기 때문입니다.

Jiayi Xu Realtor.com® 이코노미스트는 "흥미로운 줄다리기가 펼쳐지고 있다"며, "선벨트 지역과 중서부 일부 지역에서는 신규 건설이 세입자들에게 협상 공간을 만들어주고 있다. 하지만 리치먼드와 피츠버그와 같이 전통적으로 저렴했던 지역에서는 외부 수요가 증가하면서 이러한 초과 공실을 흡수하기 시작했고, 이는 수요 증가 속도를 공급이 따라가지 못하면 세입자 친화성이 일시적일 수 있음을 증명한다"고 말했습니다.

일부 해안 지역은 여전히 세입자 친화 추세에서 예외입니다. 매사추세츠주 보스턴(3.2%), 캘리포니아주 새너제이(3.5%), 뉴욕주 뉴욕(4.6%)과 같은 대도시에서는 공실률이 5% 미만을 유지하고 있습니다. 이러한 공급 제약 지역에서는 임대인이 여전히 우위를 점하고 있으며, 가용 유닛 부족으로 인해 새너제이(+1.9%)와 뉴욕(+0.8%)에서는 전국적인 하락세와 달리 임대료가 전년 대비 상승하기도 했습니다.

유닛 크기별 전국 임대료 추세

공실률은 협상력을 제공하지만, 가격 데이터는 하락 압력을 확인시켜 줍니다. 1월에는 모든 유닛 크기에서 연간 하락세를 보였으며, 특히 2베드룸 유닛에서 가장 큰 폭의 하락을 기록했습니다.

2025년 1월 기준 유닛 크기별 전국 임대료

* 전체: 평균 임대료 1,672달러, 전년 대비 -1.5%, 29개월 연속 하락

* 스튜디오: 평균 임대료 1,393달러, 전년 대비 -1.2%, 29개월 연속 하락

* 1베드룸: 평균 임대료 1,552달러, 전년 대비 -1.4%, 32개월 연속 하락

* 2베드룸: 평균 임대료 1,847달러, 전년 대비 -1.7%, 32개월 연속 하락

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