퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트, 2026년 3분기 실적 발표

퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트, 3분기 실적 발표… 주당 FFO 0.81달러

물류 부동산 분야의 대표적인 완전 통합형 소유·운영·개발 기업인 퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(NYSE: FR)가 2026년 3분기 실적을 발표했습니다.

이번 분기 보통주 주주에게 귀속되는 희석 기준 주당순이익(EPS)은 0.44달러로, 전년 同期의 0.49달러보다 감소했습니다. 반면 자금운용액(FFO)은 주당 0.81달러로 전년 同期의 0.76달러에서 증가했습니다.

피터 E. 바칠레 퍼스트 인더스트리얼 최고경영자(CEO)는 "3분기에도 산업용 부동산 시장의 펀더멘털은 계속 개선됐으며, 시장 전반에서 나타난 폭넓은 임차 수요를 반영해 순흡수량이 강했습니다"라고 밝혔습니다. 이어 "2027년 만기 임대차계약에 대해 임차인들의 조기 갱신이 활발하게 이뤄지고 있으며, 전반적인 잠재 고객 활동 수준에도 고무적인 흐름이 나타나고 있다"고 덧붙였습니다.

포트폴리오 성과

2026년 3분기 말 기준 가동 임대율은 94.1%로, 2분기 말의 94.9%에서 소폭 하락했습니다. 전년 3분기 말의 94.0%와 비교하면 소폭 높은 수준입니다.

3분기 신규 및 갱신 임대계약의 현금 기준 임대료는 52% 상승했으며, 정액법 기준으로는 76% 상승했습니다. 회사 측은 2026년 개시 예정으로 현재까지 체결된 임대계약에서 약 38%의 현금 임대료 상승률을 달성했다고 밝혔습니다. 이는 면적 기준 2026년 만기 물량의 94%에 해당합니다. 2027년 개시 예정 계약의 경우 약 16%의 상승률을 기록했으며, 면적 기준 2027년 만기 물량의 45%를 반영한 수치입니다.

3분기 기존 점포 기준 순영업이익(SS NOI, 해지 수수료 제외, 현금 기준)은 5.6% 증가했습니다. 신규 및 갱신 임대의 임대료 상승과 계약상 임대료 인상이 주된 요인이었으며, 평균 가동률 하락이 일부 상쇄했습니다.

개발 임대 및 투자 현황

3분기 동안 회사는 남부 플로리다의 'First Park Miami Building 12'(연면적 13만 6,000평방피트)에서 잔여 3만 2,000평방피트에 대한 임대를 완료했으며, 해당 물량은 3분기에 임대가 개시됐습니다.

투자 측면에서는 중부 펜실베이니아의 연면적 76만 4,000평방피트 건물을 전체 임대 상태로 1억 2,000만 달러에 인수했습니다. 또한 댈러스의 32에이커 규모 부지를 1,300만 달러에 취득했으며, 이곳에는 최대 39만 평방피트 규모의 2동짜리 건물을 개발할 수 있습니다.

2026년 가이던스

회사는 3분기 실적과 전망을 반영해 2026년 가이던스의 중간값을 주당 0.01달러 상향 조정했습니다. 바칠레 CEO는 "당사 팀은 현재 및 신규 고객에 대한 임대와 서비스에 집중하고 있으며, 이를 통해 향후 현금흐름 성장을 이끌어내겠다"고 말했습니다.

2026년 가이던스는 다음과 같습니다(주당 기준). 보통주 및 유닛 보유자 귀속 순이익은 하단 2.51달러, 상단 2.55달러입니다. 부동산 감가상각비 및 기타 상각비 1.50달러를 더하고, 2026년 10월 21일까지의 부동산 매각이익(배분 가능 법인세 비용 차감 후) 0.90달러를 차감하면 NAREIT 기준 FFO는 하단 3.11달러, 상단 3.15달러입니다. 위임장 경쟁 캠페인 관련 자문 비용 0.04달러를 더한 FFO(자문 비용 제외)는 하단 3.15달러, 상단 3.19달러로 제시됐습니다.

가이던스의 주요 가정은 다음과 같습니다. 2026년 4분기 말 가동 임대율은 94.5%~96.5%로 예상되며, 이는 연간 분기말 평균 가동률 94.5%~95.0%를 의미합니다. 2026년 12월에 65만 평방피트의 추가 개발 임대가 이뤄질 것으로 가정했습니다. 4분기 해지 수수료 제외 현금 기준 SS NOI 성장률은 4.0%~6.0%로 예상되며, 이에 따른 2026년 연간 SS NOI 성장률은 6.25%~6.75%입니다. 2026년 중 완공 및 건설 중인 개발 프로젝트와 관련해 발생할 것으로 예상되는 추가 비용이 반영됐으며, 2026년 주당 0.08달러의 이자가 자본화될 것으로 예상됩니다. 일반관리비는 4,200만~4,300만 달러로 제시됐고, 이 범위에는 1분기에 인식된 위임장 경쟁 캠페인 관련 비용 560만 달러가 제외돼 있습니다.

가이던스에는 향후 투자, 부동산 매각, 만기 전 채무 상환, 채무 및 지분 발행, 자사주 매입의 영향이 포함되어 있지 않습니다.

회사는 2026년 10월 22일(목) 오전 10시(중부시간, 동부시간 오전 11시)에 분기 실적 컨퍼런스콜을 진행할 예정입니다. 회사 웹사이트(www.firstindustrial.com)의 투자자 페이지에서 실시간 웹캐스트를 시청할 수 있으며, 재생 파일도 제공될 예정입니다. 3분기 보충 자료 역시 같은 웹사이트의 '투자자' 탭에서 확인할 수 있습니다.

FFO 산출 방식

퍼스트 인더스트리얼은 FFO를 보통주주, 유닛 보유자 및 참여 증권 보유자에게 귀속되는 순이익에 부동산 감가상각비 및 기타 상각비, 부동산 손상차손을 더하고, 부동산 매각이익(또는 매각손실)을 차감하는 방식으로 계산합니다. 관련 법인세 비용이나 혜택은 조정하며, 비연결 합작법인에 대한 지분 순이익에도 유사한 조정을 적용합니다. 이 산출 방식은 NAREIT의 FFO 정의를 따릅니다.

기업 개요

퍼스트 인더스트리얼 리얼티 트러스트(NYSE: FR)는 미국 내 물류 부동산을 소유·운영·개발·취득하는 대표적인 기업입니다. 통합 운영 및 투자 플랫폼을 통해 다국적 기업과 지역 기업에 공급망에 필수적인 고품질 시설과 업계 최고 수준의 고객 서비스를 제공하고 있습니다. 2026년 9월 30일 기준 회사가 보유하고 개발 중인 산업용 부동산은 총 약 7,290만 평방피트이며, 15개 목표 대도시권(MSA)에 집중되어 있습니다.

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