이스트그룹 프로퍼티스, 2026년 3분기 실적 발표

이스트그룹 프로퍼티스(EastGroup Properties, Inc., NYSE: EGP)가 2026년 9월 30일로 끝난 3개월 및 9개월 실적을 발표했습니다. 회사 측은 이번 분기와 올해 들어 지금까지 포트폴리오 실적이 당초 기대를 웃돌았다고 밝혔습니다.

마셜 로에브(Marshall Loeb) 최고경영자(CEO)는 "이번 분기 팀과 포트폴리오는 기대를 웃도는 성과를 냈고, 올해 들어서도 마찬가지였다"며 "임대 시장 환경은 헤드라인에서 예상하는 것보다 훨씬 안정적이었다"고 말했습니다. 이어 "이러한 임대 활동은 2027년으로 넘어가는 시점에서 고무적"이라며 "현재 환경을 넘어서 보더라도, 얕은 베이(shallow bay), 라스트 마일(last mile), 고성장 시장에 집중된 포트폴리오에 유리하게 작용하는 외부 흐름이 계속될 것으로 보여 여전히 낙관적"이라고 덧붙였습니다.

레이드 던바(Reid Dunbar) 사장은 "지속적인 임대 모멘텀에 힘입어 올해 개발 착공 규모를 다시 3억 9천만 달러로 상향했고, 매력적인 투자 기회가 생겨 인수 가이던스도 3억 6천만 달러로 높였다"고 밝혔습니다. 이어 "탄탄한 재무구조를 바탕으로 자본을 규율 있게 집행하고, 주주를 위한 장기적 가치 창출에 계속 집중할 방침"이라고 말했습니다.

먼저 주당순이익(EPS)을 살펴보면, 2026년 9월 30일로 끝난 3개월 희석 기준 EPS는 1.46달러로, 2025년 같은 기간의 1.26달러보다 늘었습니다. EPS 증가의 주된 요인은 자산 운영에서 발생한 순영업이익(PNOI)이었습니다. 이 기간 PNOI는 1억 4,789만 달러(희석 주당 2.75달러)로, 2025년 같은 기간의 1억 3,437만 달러(희석 주당 2.52달러)에서 주당 0.23달러 늘었습니다. 또한 비영업용 부동산 매각에서 470만 9천 달러(희석 주당 0.09달러)의 이익을 기록했으며, 2025년 같은 기간에는 토지 매각이 없었습니다. 반면 감가상각비는 5,820만 6천 달러(희석 주당 1.08달러)로 주당 0.06달러 증가 요인으로 작용했고, 이자비용은 961만 7천 달러(희석 주당 0.18달러)로 주당 0.04달러 부담을 더했습니다. 가중평균 희석 주식 수도 같은 기간 대비 58만 주 늘었습니다.

9개월 누적 기준 EPS는 희석 주당 4.63달러로, 2025년 같은 기간의 3.60달러보다 높았습니다. 이 기간 PNOI는 4억 3,083만 달러(희석 주당 8.02달러)로, 2025년 3억 8,974만 달러(희석 주당 7.41달러) 대비 주당 0.61달러 증가했습니다. 부동산 투자 매각 이익은 3,007만 4천 달러(희석 주당 0.56달러)였고, 비영업용 부동산 매각 이익 470만 9천 달러(희석 주당 0.09달러)도 더해졌습니다. 다만 감가상각비는 1억 7,010만 9천 달러(희석 주당 3.17달러), 이자비용은 2,768만 6천 달러(희석 주당 0.52달러)로 각각 EPS를 일부 깎아 먹었습니다. 가중평균 희석 주식 수는 110만 주 늘었습니다.

영업 실적을 보여주는 funds from operations(FFO)도 개선되었습니다. 2026년 3개월 FFO와 비정상 보험 차익 및 영업중단 보상금을 제외한 FFO는 모두 희석 주당 2.45달러로, 2025년 같은 기간의 2.27달러보다 7.9% 늘었습니다. 이 기간 PNOI는 1,351만 6천 달러, 즉 10.1% 증가했습니다. 이 중 동일 자산 운영에서 680만 9천 달러, 신규 개발 및 가치 제고 자산에서 415만 6천 달러, 2025년과 2026년 인수 자산에서 321만 3천 달러가 늘었고, 2025년과 2026년에 매각된 운영 자산으로 인해 63만 4천 달러가 줄었습니다. 임대 종료에 따른 수입을 제외한 동일 자산 PNOI는 정액법 기준 5.3% 증가했고, 현금 기준(정액 임대료 조정 및 시장 대비 상·하한 임대 무형자산 상각 제외)으로는 7.1% 증가했습니다. 동일 자산 평균 임대율은 96.9%로, 2025년 같은 기간의 96.7%보다 소폭 높아졌습니다. 평균 임대료는 제곱피트당 9.46달러로, 2025년 같은 기간의 8.99달러에서 올랐습니다. 이 기간 체결된 신규 및 갱신 임대계약(운영 포트폴리오 면적의 4.6%)의 임대료는 정액법 기준으로 평균 36.3% 상승했습니다.

9개월 누적 FFO는 희석 주당 7.15달러로, 2025년 같은 기간의 6.64달러보다 7.7% 늘었습니다. 비정상 보험 차익 및 영업중단 보상금을 제외한 FFO는 7.11달러로 7.6% 증가했습니다. 9개월 PNOI는 4,109만 달러, 즉 10.5% 늘었습니다. 동일 자산 운영에서 2,323만 6천 달러, 신규 개발 및 가치 제고 자산에서 1,042만 6천 달러, 2025년과 2026년 인수 자산에서 883만 6천 달러가 증가 요인이었고, 매각된 운영 자산으로 167만 7천 달러가 감소했습니다. 임대 종료 수입을 제외한 동일 자산 PNOI는 정액법 기준 6.3%, 현금 기준으로는 8.2% 증가했습니다. 동일 자산 평균 임대율은 97.0%로 2025년 같은 기간의 96.4%보다 높았고, 평균 임대료는 제곱피트당 9.36달러로 8.81달러에서 상승했습니다. 9개월 동안 체결된 신규 및 갱신 임대계약(운영 포트폴리오 면적의 12.3%)의 임대료는 정액법 기준 평균 35.6% 올랐습니다.

포트폴리오 측면에서는 2026년 7월 피닉스의 에어게이트 메사 코퍼레이트 센터(Airgate Mesa Corporate Center)를 2,769만 달러에 인수했습니다. 2022년 개발된 14만 3천 제곱피트 규모의 산업용 건물로, 단일 임차인에게 100% 임대되어 있습니다. 같은 달 오스틴의 해리스 리지 비즈니스 센터(Harris Ridge Business Center)도 8,227만 달러에 인수했습니다. 5개 동, 38만 8천 제곱피트 규모이며 현재 10개 임차인에게 95% 임대되어 있습니다. 2026년 8월에는 댈러스 북동부 지역의 개발용 토지 69.5에이커를 3,805만 달러에 인수했습니다. 기존에 인수한 프리스코 파크 121 토지에 인접한 이 부지는 기존 개발 계획을 4개 동, 약 35만 제곱피트에서 11개 동, 약 100만 제곱피트 규모로 확대하는 것입니다. 같은 해 9월에는 30.3에이커 규모의 개발용 토지인 크로스로드(Crossroad) 부지도 인수했다고 밝혔습니다.